Simulador de leasing inmobiliario

Qué es y cómo funciona un leasing inmobiliario

El leasing inmobiliario es una modalidad de financiación a medio o largo plazo que se basa en un contrato de arrendamiento financiero. El arrendador cede al arrendatario el uso y disfrute de la propiedad inmobiliaria, a cambio del pago de unas cuotas periódicas previamente en las que se incluyan los intereses. Cuando el contrato acaba, el arrendatario tiene la opción de compra de dicha propiedad inmobiliaria. Esto es usual en naves industriales, locales comerciales, hoteles, oficinas, despachos, talleres, etc.

El funcionamiento es diferente al de financiar la compra con un préstamo:

• Es un arrendamiento financiero, es decir, el proveedor financiero es propietario del activo hasta el vencimiento del mismo, en el que el deudor puede, o bien adquirirlo pagando el valor residual u opción de compra o bien renunciar a su propiedad al finalizar el contrato. Lo más normal es que el deudor adquiera la propiedad.
• Las coutas periódicas están gravadas con el impuesto sobre el valor añadido (IVA).
• Tiene ventajas fiscales para el deudor porque puede acelerar la amortización del activo, lo que permite tener un impuesto de sociedades inferior durante unos años.
• Se trata de una forma de financiación muy extendida en el ámbito de la automoción, aunque cualquier activo puede financiarse vía leasing: maquinaria, inmuebles, software, hardware, etc.
• Financieramente es una renta prepagable con un valor final llamado valor residual. Aunque existen diferentes formas de calcularlo, lo habitual es que la primera cuota no liquide intereses porque se produce en el mismo momento de contratación del leasing.

Existen dos modalidades de leasing, el leasing operativo, que es el que realiza un fabricante o un distribuidor para financiar las ventas con sus clientes, o el leasing financiero, que es el que realiza un intermediario financiero.

Cómo funciona el simulador de leasing inmobiliario

Introduce los datos del formulario y pulsa el botón de calcular. Los datos necesarios para obtener los cálculos son:

• Valor del Bien: es la base imponible del bien a financiar.
• Importe a financiar: es el importe que se financia. Puede ser igual al valor del bien o inferior a él si el proveedor financiero no lo financia por completo, pero nunca puede ser superior al valor del bien. Aunque sea inferior, en el contrato de leasing figurará por el 100% del valor del bien y se liquidará una cuota inicial extraordinario denominada cuota irregular.
• Plazo en meses: plazo total del leasing en meses. El plazo mínimo de un leasing es de 24 meses.
• Comisión de apertura: es la comisión de apertura a aplicar en porcentaje.
• Interés nominal: es el tipo de interés nominal anual aplicado a la operación de leasing.
• Tipo de Iva: tipo de Iva aplicado a la compra del bien y, en consecuencia, a las cuotas del contrato de leasing.
• Valor residual: es el valor de la opción de compra final. Se trata de un desplegable con dos opciones: una cuota o un importe. Con la primera opción la plantilla calcula automáticamente una cuota adicional como valor residual, con la segunda se habilita un campo adicional para introducir manualmente el valor residual deseado.

Los indicadores financieros de la operación de leasing que aparecen en la derecha, son:

• Cuota bruta: es la cuota sin tener en cuenta el Iva, es decir, considerando únicamente el capital y los intereses.
• Iva periódico: es el Iva en euros, aplicado a las cuotas.
• Cuota neta: es la cuota a pagar que incluye, capital, intereses y el Iva.
• Cuota irregular: cuando no se financia el 100% del activo arrendado, se aplica una cuota inicial por la diferencia entre el importe del leasing y el del bien, de forma que el arrendatario hace, en la práctica, una aportación inicial que se denomina cuota irregular.
• Total pagos: es la suma de todos los pagos del cuadro de amortización, incluyendo intereses, amortizaciones e impuestos.
• Total capital: es la suma de pagos correspondientes a la amortización o recuperación del coste del bien.
• Comisiones: son todas las comisiones pagadas.
• Total intereses:  todos los intereses pagados durante la vigencia del contrato.
• Total Iva: es la suma de todos las cuotas de Iva soportadas.
• TAE: es el coste efectivo real anual de la operación de leasing. Incluye comisiones e intereses y tiene en cuenta la frecuencia de pago. Al ser anual permite comparar diferentes productos financieros entre sí.

Debajo del formulario de introducción de datos, se encuentra el cuadro de amortización de la operación. Se trata del detalle de todas las liquidaciones periódicas del leasing desde el inicio hasta la liquidación del valor residual. El cuadro de amortizaciones contiene el detalle de:

• Periodo: identifica a cada cuota y comienza en el cero porque el leasing es prepagable. 
• Cuota total: es la cuota total teniendo en cuenta la amortización o recuperación del coste del bien, la carga financiera o intereses y el IVA.
• Impuestos: es la parte de Iva a liquidar en cada cuota.
• Cuota neta: es la cuota estrictamente financiera, es decir, la que tiene en cuenta únicamente la amortización o recuperación del coste del bien y los intereses.
• Recuperación del coste del bien: es la parte de la cuota que se destina a amortizar el activo financiado.
• Carga financiera: es la parte de intereses de cada cuota periódica.
• Capital pendiente: es el capital pendiente de amortización después de aplicar la parte de amortización de cada cuota.