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16-11-2021

Qué es una subrogración de hipoteca y cómo funciona

Las hipotecas tienen un alto peso en nuestro país, de hecho, es uno de los productos bancarios más utilizados. Pero también es cierto que actualmente no nos gusta adquirir compromisos demasiado duraderos con nada, incluido con nuestro banco.

Cambiar de entidad financiera está a la orden del día, ya no se trata de un proceso tan pesado como podría ser hace años. Y sí, cambiar tu hipoteca también es totalmente posible. Te contamos qué es el concepto de subrogación de hipoteca y qué circunstancias han de darse para que puedas hacerlo.

Qué es la subrogación de una hipoteca

Subrogar una hipoteca no es más que cambiar o bien de entidad acreedora o bien de titular, aunque la más fórmula más utilizada es la primera, la de buscar otra entidad bancaria que nos proporcione mejores condiciones para nuestra hipoteca. Es decir, lo que se cambia es una de las dos partes implicadas en este tipo de contrato.

La subrogación del acreedor es lo más habitual. Es cuando tenemos un contrato de hipoteca firmado con una entidad, y por cualquier circunstancia, hemos encontrado otra que nos proporciona mejores condiciones. Subrogar la hipoteca es perfectamente posible y viable, y suele hacerse con el objetivo de conseguir mejores condiciones económicas y un importante ahorro.

Por otro lado, la subrogación del deudor consiste en el cambio de titular de una hipoteca. Un ejemplo muy claro es cuando se compra una vivienda que ya está hipotecada y como compradores nos quedamos con ésta, que ya esta constituida, en lugar de buscar otra. Subrogarse a la hipoteca del deudor puede ser también una opción interesante si la hipoteca tiene buenas condiciones, aunque no es tan habitual.

Ventajas de subrogar una hipoteca

Como decíamos, la gran ventaja de subrogar la hipoteca es el ahorro de dinero, aunque no es la única:

  • Ahorro de dinero: tanto si se consigue un tipo de interés inferior, como si conseguimos reducir las vinculaciones gracias a la contratación de una hipoteca más flexible, el ahorro de dinero es la primera razón por la que alguien subroga su hipoteca. El importe ahorrado depende del capital pendiente en el momento de la subrogación y del plazo de vencimiento del préstamo, cuánto más importe pendiente más ahorro y cuanto mayor sea el plazo de vencimiento también, así que es especialmente interesante subrogar una hipoteca en sus primeros años, normalmente entre los 8 y los 15 años en hipotecas a 30 años.
  • Ampliar el plazo de amortización: añadida a la anterior o no, ampliar el plazo de amortización para reducir la cuota mensual, es otra de las grandes razones por las que a alguien le puede interesar hacer una subrogación de su hipoteca. Aunque es cierto que ampliar el plazo de amortización suele conllevar el pago de un importe mayor de intereses, puede ser un gran alivio para la economía doméstica, que puede llegar a reducir en más de un 50% o 60% su cuota hipotecaria.
  • Ampliar el importe: es una causa de subrogación más o menos frecuente y puede ir acompañada de las dos anteriores o sólo de una de ellas. Sin duda, los préstamos hipotecarios son una buena herramienta de financiación para los hogares por su elevado plazo de amortización, así que utilizar una subrogación con ampliación de importe, es una buena herramienta para financiar otras necesidades domésticas, mucho mejor que un préstamo personal por su menor coste financiero y mayor plazo de amortización, aunque debemos tener en cuenta que una ampliación de importe será interesante sólo si es de un importe relativamente elevado porque la subrogación conlleva muchos más costes de formalización, impositivos y de gestión.

Los gastos de una subrogación hipotecaria

Subrogar una hipoteca, como constituir una nueva, tiene gastos asociados muy diferentes, por ejemplo, a los de un préstamo personal. Estos gastos se reparten entre el titular de la hipoteca y su banco de la siguiente forma.

  • Gastos que asume el titular: si subrogas tu hipoteca asumirás la comisión de cancelación o subrogación de tu hipoteca previa, la tasación de la vivienda para llevar a cabo la subrogación, la actualización de la nota simple, la comisión de apertura de la nueva hipoteca, si la hay, y los honorarios notariales de la escritura de préstamo hipotecario.
  • Gastos que asume el banco: son por cuenta del banco los gastos de gestoría, el resto de gastos notariales que no asume el titular, los honorarios del registro de la propiedad por inscribir la nueva hipoteca y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Cómo funciona la subrogación de una hipoteca

Lo primero que debes saber es que no es necesaria la autorización de tu actual banco para subrogar tu hipoteca, puedes hacerlo libremente siempre que tengas otro banco que la autorice. Una vez suceda esto y las condiciones sean ventajosas para ti el banco firmará contigo una oferta vinculante y solicitará a tu banco actual el certificado de deuda pendiente y notificará la subrogación. En ese momento tu banco tiene 15 días para mejorar la oferta del banco nuevo, momento en que tendrás que decidir entre la oferta y la contraoferta y posteriormente firmar la subrogación con la que hayas escogido.




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