15-11-2021
Qué es una hipoteca
Nuestro país cuenta con un importante parque inmobiliario. Por esa razón, el concepto de hipoteca no nos es desconocido. En todo caso, siempre es conveniente aportar alguna información interesante que permita descubrir qué y cómo es este producto financiero.
Una hipoteca es un producto financiero que permite afrontar la adquisición de un inmueble y que tiene las características de un préstamo, sin embargo, difiere de él en el que el bien inmueble actúa también como garantía en caso de impago. Es decir, si el deudor incumple con sus obligaciones ante el prestatario, éste puede ejecutar derechos sobre el inmueble.
Las hipotecas, al contar con un activo inmobiliario como garantía, suelen tener un plazo de amortización largo, y los importes que se manejan también son elevados. El precio de la vivienda en España es variable dependiendo de las zonas, pero aún así, la firma de una hipoteca supone siempre un alto compromiso. En España, la cultura del alquiler no está tan afianzada como en otros países europeos, por lo que la opción de comprar siempre es la preferente y la hipoteca es el instrumento ideal para financiarla.
Quién interviene en un préstamo
A todas las personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el contrato de préstamo hipotecario se las denomina intervinientes, y estos pueden ser los siguientes:
- Prestamista: es la persona física o jurídica, normalmente un Banco, que concede un préstamo a otra convirtiéndose en acreedor de ésta en la forma que hayan pactado.
- Prestatario: es la persona física o jurídica que recibe el préstamo hipotecario. Es el obligado a su devolución en las condiciones pactadas y también se le denomina deudor.
- Avalista: así como los dos anteriores son imprescindibles para que la hipoteca pueda formalizarse, la intervención de uno o varios avalistas no lo es. El avalista, que puede ser uno o varios, responde del pago de la hipoteca en caso de que el prestatario no lo haga.
- Hipotecante: es el propietario del inmueble que se hipoteca. En la mayor parte de casos, sobre todo si se trata la compraventa de un inmueble, el hipotecante es el prestatario, pero podría darse el caso de que no fuera así. Por ejemplo, imaginemos que para comprar un coche de alta gama el banco nos exige garantizar el préstamo con inmueble, es decir, hacer una hipoteca, pero no tenemos ningún inmueble y decidimos recurrir a un amigo que sí tiene un inmueble libre de cargas que servirá para hacer la hipoteca. En este caso nuestro amigo sería el hipotecante y nosotros el prestatario y a nuestro amigo se le denominaría técnicamente hipotecante no deudor.
Cuál es el importe que se puede recibir
Ha de tenerse en cuenta el valor de tasación del inmueble, pero una hipoteca prácticamente nunca, por lo menos actualmente, proporciona el 100% de este importe. De la tasación de un inmueble se encarga cualquiera de las Sociedades de Tasación Autorizadas por el Banco de España, que son las responsables de dar un valor al inmueble sobre el que el banco basará el importe máximo a financiar que, para primera vivienda, por ejemplo, oscila entre el 80% y el 100% del valor de tasación.
Sin embargo, probablemente el factor más determinante tenga que ver con la capacidad de pago del deudor. Siempre se tiene en cuenta que, a la hora de suscribir una hipoteca, esta, junto al resto de préstamos de los que sea titular el solicitante, no debe suponer más del 30%-35% con respecto a sus ingresos. De no ser así, las posibilidades de sobreendeudamiento son elevadas y se dispara la probabilidad de impago.
Por otro lado, tener ahorrado parte del importe de la vivienda siempre ayuda mucho a la concesión de la hipoteca, ya que además de que el banco posiblemente no acabe financiando el 100% de su valor, la compraventa de un inmueble lleva asociada una lista de gastos que suele ser elevada. La constitución del préstamo hipotecario también conlleva gastos adicionales, aunque la mayor parte de ellos los asume la entidad financiera, por suerte, así que el comprador sólo debe asumir los gastos asociados a la compraventa como el notario, la gestoría, el registro de la propiedad y los impuestos derivados.
Qué inmuebles es posible hipotecar
Más allá de la vivienda habitual, la hipoteca se puede utilizar para financiar la compra de cualquier activo inmobiliario y, muy puntualmente, algunos bienes no inmobiliarios, aunque aquí nos centraremos sólo en los inmobiliarios, que sería principalmente:
- Primera vivienda: es el inmueble que más habitualmente se hipoteca y sobre el que las entidades financieras financian un mayor porcentaje de su valor, entre el 80% y el 100%. La primera vivienda es la vivienda habitual del propietario, aquella en la que reside la mayor parte de su tiempo.
- Segunda residencia: también es posible hipotecar una segunda residencia para comprarla. Se trata de una vivienda en la que el propietario no pasa la mayor parte de su tiempo. En este caso, las entidades financieras financian un porcentaje menor del valor de la misma, normalmente entre el 60% y el 70%.
- Oficinas: también es posible hacer una hipoteca sobre una oficina y las entidades financieras financian un importe que no supera el 60%-70% de su valor. También los plazos de amortización son menores y oscilan entre los 15 y los 20 años.
- Locales y naves industriales: al igual que las oficinas, también es posible hipotecar locales y naves industriales destinados a la actividad empresarial propia o vía arrendamiento y, del mismo modo que sucede con las oficinas, las entidades no financian más allá del 60%-70% de su valor y a plazos máximos que oscilan entre los 15 y los 20 años.
- Terrenos: también es un activo susceptible de ser hipotecado, aunque en su caso las entidades financieras no suelen financiar más allá del 50%-60% de su valor.
- Parkings y trasteros: es posible hipotecar un parking y/o un trastero para su compra, siendo habitual que las entidades financieras no financien más del 60% de su valor.
Los tipos de hipoteca
Dependiendo del tipo de interés aplicado, las hipotecas se clasifican de esta forma:
- Hipotecas a interés fijo: el interés aplicado a este tipo de préstamo no varía durante toda su vida. Tiene la ventaja de que siempre se va a pagar la misma cuota, sin embargo, la tasa de amortización no es tan alta.
- Hipotecas a interés variable: en ellas se suele tomar como referencia al Euríbor, el indicativo que sirve para determinar estas hipotecas. En ellas, se toma como referencia a ese índice, que es variable, más un diferencial. Cuando toque hacer la revisión de los índices, la cuota varía. Por ejemplo, pensemos en una hipoteca tiene un diferencial del 1 % sobre el Euríbor. Este índice se encuentra en estos momentos en valores negativos, por lo que si en el momento en el que se firmó la hipoteca el Euríbor estaba en positivo, la consecuencia es que ahora la cuota ha bajado.
- Hipotecas mixtas: estas hipotecas son las menos comunes, aunque progresivamente van generando mayor interés. Durante los primeros años del préstamo, se aplica un interés fijo. Pasado un tiempo, éste se convierte en variable. Es la hipoteca ideal para aquellos que piensan que los tipos van a bajar a largo plazo.
Una hipoteca es un producto bancario que siempre ha de contratarse habiendo realizado previamente un estudio severo de todas las opciones posibles. Evidentemente, cualquier hipoteca ha de ser abonada, pero las condiciones son muy variables dependiendo de las entidades y de nuestro rating financiero.