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25-06-2021

Qué es el Loan To Value y cómo se calcula

El Loan To Value  (LTV) o la relación préstamo-valor es un ratio que mide el porcentaje entre la cantidad del préstamo que se obtiene y el valor de la propiedad que se utiliza como garantía del préstamo. Los prestamistas se basan en este ratio para calcular el riesgo que asumen cuando prestan el dinero en base a la garantía que obtienen del inmueble que hipotecan, y es un ratio fundamental para obtener una hipoteca en buenas condiciones.

¿Cómo calcular el Loan To Value (LTV)?

Lo primero que debes hacer para calcular tu Loan To Value (LTV) es dividir la cantidad del préstamo por el valor de la propiedad que quieres obtener y convertir este número en porcentaje. Si tu caso fuera obtener una propiedad por el valor de 200.000 € y solicitar una hipoteca bancaria de 180.000€ deberás dividir el importe de la hipoteca entre el valor de la propiedad y multiplicarlo por 100. En este caso tendríamos un LTV del 90%.

Tu Loan To Value (LTV) ofrecerá un porcentaje concreto al banco que influirá en la decisión de prestarte el dinero o denegarte el préstamo. Si tu resultado es un LTV menor al 80 %, tendrás más posibilidades y facilidades para obtener un préstamo hipotecario.  Si por lo contrario, es mayor, tendrás más dificultades para disponer de una hipoteca. Para calcular el LTV con exactitud debes tener en cuenta cuánto dinero tienes ahorrado y previsto para aportar a la compra y además, debes tener en cuenta que la hipoteca conlleva varios gastos entre impuestos, notario, registro de la propiedad, tasación etc., así que, de tu aportación inicial deberás restar estos gastos para ver qué aportación neta queda y ésta es la que debes utilizar para restar del importe de compra venta y saber el importe de la hipoteca que vas a pedir. Como norma general los gastos rondan el 10% del importe de compra, pero es una cifra que varía según la comunidad autónoma, la presión fiscal de cada momento y la situación particular del comprador.

Siguiendo con el ejemplo anterior donde decíamos que se había pedido un préstamo de 180.000€ para hacer una compra de 200.000€, se entiendo que se hace una aportación de unos 40.000€, 20.000€ para gastos (10%) y el resto como aportación, es decir, otros 20.000€. Puedes hacer tus propios cálculos con este ejemplo y simular diferentes escenarios con nuestro simulador hipotecario en Excel, que verás en la sección de plantillas financieras.

¿Cómo reducir tu Loan To Value (LTV)?

Como hemos dicho anteriormente, una LTV bajo es mucho mejor. Procura que no supere el 80 % para poder beneficiarte de diferentes opciones y facilidades si lo que estás comprando es tu primera vivienda. Para segunda residencia el LTV suele bajar hasta alrededor del 60%. Si tu LTV es demasiado alto, intenta disminuirlo. A continuación, te contamos cómo puedes hacerlo.

Ofrece un mayor Down Payment o aportación inicial

La forma más rápida para bajar tu LTV es ofrecer una mayor cantidad de dinero inicial. Así reducirás la cantidad de tu préstamo y sus pagos mensuales y, por tanto, la LTV. Una forma muy habitual es solicitar dinero a amigos y familiares para completar esa parte que te falta para llegar a la LTV ideal del 80%. 

Busca propiedades más económicas o negocia el importe a la baja

Si no puedes ofrecer una mayor cantidad económica inicial para la compra de tu vivienda, intenta buscar propiedades más asequibles para mejorar tu Loan To Value. Otra opción es realizar una oferta menor por el precio de la casa, en el caso de que consideres que su precio inicial es excesivo y el comprador esté dispuesto a bajarlo. Imagina que vas a comprar por 180.000€ un piso tasado por 200.000€, muchos bancos limitarán el préstamo al 80% del menor de los dos valores, en este caso el importe máximo se quedaría en 144.000€, el 80% de 180.000€, pero hay muchos bancos que ofrecen el 80% de LTV sobre el valor de tasación siempre que el importe final del préstamo no supere el 90% del valor de compra venta, en este caso el importe llegaría hasta los 160.000€, así que negociar el importe de compra venta es la mejor forma de bajar el LTV si sabes a qué banco pedir tu hipoteca.

En definitiva, siempre es recomendable obtener una Loan To Value bajo. Recuerda que si supera el 80 % tendrás más dificultades para obtener un préstamo hipotecario. Intenta encontrar la manera más asequible para disminuir tu LTV. Puedes solicitar nuestro estudio gratuito para que te podamos asesorar sobre tus opciones hipotecarias. 



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