Qué es el contrato de arras y cómo funciona

Si estás en la tarea de comprar un piso o una casa o incluso un local, seguro que pasarás por el momento de firmar un contrato de arras como paso previo a la compra y a la firma de la hipoteca. El contrato de arras es el acuerdo privado entre el comprador y el vendedor de un inmueble en el que el primero se compromete a comprarlo antes de una fecha determinada y el segundo se compromete a no venderlo a un tercero hasta esa fecha. Por tanto, es el contrato previo a la escritura pública de compra venta que obliga a las dos partes y es de suma importancia.

El contrato de arras es un contrato realmente sencillo que debe contener, como mínimo, la siguiente información:

• Identificación de las partes, el comprador y el vendedor. En el caso de que los titulares sean matrimonio, podrá constar sólo la firma de unos de los cónyuges si están casados en régimen de gananciales, pero serán obligatorias las dos firmas si están casados en régimen de separación de bienes.
• Descripción e identificación del inmueble objeto de la compraventa.
• El precio pactado por la transacción, así como los plazos y formas de pago.
• Importe del anticipo o arras pactadas en el contrato, que servirá como parte del precio total de la operación. No hay un importe fijo preestablecido en concepto de arras, así que se entregarán las cantidades acordadas entre las partes, aunque suele ser un importe que oscila entre el 5% y el 15%.
• Plazo máximo que se dan las partes para formalizar la escritura pública de compraventa.
• Distribución de los posibles gastos derivados de la compraventa.

Tipos de arras

Existe tres tipos diferentes de arras que las partes pueden pactar en este contrato:

• Arras confirmatorias: el comprador entrega una cantidad que confirma la celebración de un contrato y que se restará del precio final pactado. En caso de incumplimiento la contraparte puede reclamar el cumplimiento del contrato y una indemnización por daños y perjuicios.
• Arras penitenciales o de desistimiento: son las más habituales y suponen una pérdida económica para la parte que incumpla el contrato.
• Arras penales: se encuentran a medio camino entre las dos anteriores, pero en este caso, además de la penalización económica, las partes pueden exigir la formalización del contrato de compraventa.

Si no se cita expresamente el tipo de arras que se han pactado éstas se supondrán como confirmatorias.

Qué pasa si se incumple el contrato de arras

No son pocos los casos en los que el contrato de arras no se puede cumplir, entonces ambas partes tienen obligaciones en función de quien fue el causante del incumplimiento. En el caso de las arras penitenciales, que son las más extendidas, tendríamos:

• Si es por causa del comprador, éste no recuperará las cantidades entregadas en concepto de arras.
• Si es por causa del vendedor, éste está obligado a entregar el doble del importe recibido en concepto de arras.

Así que no cumplir con lo pactado en el contrato de arras tiene consecuencias que pueden ser más o menos graves en función del importe entregado, de ahí su suma importancia pues, no sólo es un contrato de reserva, sino que tiene consecuencias, lo que obliga a revisar muy bien este acuerdo antes de firmar nada.

Cómo protegerme en el contrato de arras si soy el comprador

Como decíamos el contrato de arras es de suma importancia porque puede tener consecuencias económicas en caso de incumplimiento. En el caso del comprador tiene en juego las cantidades entregas en concepto de arras y la posibilidad de perder el inmueble si no llega a tiempo a la fecha pactada para formalizar la escritura pública de compraventa, así que si eres comprador te aconsejamos lo siguiente:

• Si eres de los que tiene buscar hipoteca para poder comprar el inmueble, te interesa mucho incluir una cláusula para que, en caso de que no te la concedan, recuperes las arras entregadas.
• Si no estás muy convencido de comprar el inmueble, entrega una cantidad pequeña en concepto de arras, aunque debes tener en cuenta que si es demasiado baja el vendedor podría aceptar otra oferta por el inmueble a un precio superior, entregarte el doble de las arras entregadas y aún y así salir ganando. Así que, entrega una cantidad pequeñas si no estás seguro, pero una cantidad elevada si estás totalmente convencido.
• Tanto si tienes que buscar hipoteca como si no la necesitas, intenta establecer un plazo de tiempo largo hasta a la otorgación de la escritura pública de compraventa. Si es posible firmar la compraventa antes de esa fecha lo normal es que el vendedor acepte, así que de esta forma tienes el tiempo en tu favor.

Cómo protegerme en el contrato de arras si soy el vendedor

Este es caso contrario al anterior. Si eres vendedor vas a querer tener bien atada la venta y tener clara la fecha en que recibirás el importe acordado. Si eres el vendedor te aconsejamos lo siguiente:

• Si el precio pactado te resulta interesante intenta que el importe de las arras sea el mayor posible. Por el contrario, si el precio pactado no te parece muy atractivo intenta que el importe de las arras sea el más bajo posible de forma que si aparece otro comprador ofreciendo un precio superior puedas renunciar al contrato de arras firmado sin perder dinero.
• Al vendedor también le interesa evitar la cláusula que permite al comprador eludir sus obligaciones si no consigue una autorización de una entidad financiera para financiar la compra mediante hipoteca.
• En el caso de las fechas establecidas nos encontramos en la misma situación que en el importe entregado en concepto de arras. Si como vendedor el precio pactado te parece atractivo intenta que el plazo de tiempo hasta firmar la escritura de compraventa definitiva sea lo más corto posible. Haz justo lo contrario si el precio no te resulta para nada atractivo, pero te ves en la obligación de firmar un contrato de arras.