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23-01-2022

Cómo funciona el alquiler con opción a compra

En nuestro país tiene un importante peso específico el mercado inmobiliario. Si bien no tenemos una tradición de alquiler tan pronunciada como en otros países europeos, el alquiler va ganando terreno debido al elevado precio de los inmuebles, especialmente en las grandes ciudades. Pero a medio camino entre el alquiler y la compra, está el alquiler con opción a compra del que hoy hablaremos para que conozcas todos sus detalles.

¿Qué es el alquiler con opción a compra?

Podemos decir que cuenta con lo mejor tanto del alquiler como de la compra.

Consiste en el arrendamiento de un inmueble, pero con posibilidad y preferencia para el inquilino de comprarlo si así lo estima en el futuro. Esta modalidad no cuenta con un contrato estandarizado dentro del Código Civil, sino que recoge cláusulas tanto de los contratos de arras como de arrendamiento. Por un lado, se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula el alquiler y, por el otro, por el Reglamento Hipotecario. Los términos que nos vamos a encontrar en este tipo de contrato son los siguientes.

  • Cuota por alquiler: como cualquier contrato de arrendamiento, se establece una renta mensual por alquiler del inmueble en favor del propietario que, como norma general, se revisa anualmente en base al IPC.
  • Fianza: es un depósito que efectúa el inquilino en favor del propietario y que puede ser utilizado por éste, al finalizar el contrato, para cubrir posibles desperfectos en el inmueble, así como cuotas impagadas de la renta.
  • Prima de la opción a compra: aquí tenemos el concepto que hace diferente a este contrato. La prima de opción a compra es un importe que el inquilino paga al propietario y que le da derecho a comprar el inmueble a un precio pactado y antes de una fecha determinada. La periodicidad y forma de pago de la prima es de libre negociación entre inquilino y propietario, así que puede ser tanto un pago único como un pago periódico añadido, por ejemplo, a la renta por alquiler. No hay un importe mínimo o máximo, es también de libre negociación entre las partes, aunque lo habitual es que se sitúe entre el 5% y el 10% del importe de la compraventa. La prima supone un ingreso cierto y seguro para el propietario y un coste para el inquilino, que la de derecho a comprar el inmueble a un precio y en una fecha estipulada.
  • Precio de compraventa: En el contrato de alquiler con opción a compra se establece el precio de compraventa al que se ejecutará la opción.
  • Fecha máxima para ejecutar la opción: por último, se establece la fecha máxima en la que es posible ejecutar la opción a compra por parte del inquilino.

Ventajas del contrato con opción a compra para el inquilino

  • Compra un inmueble de forma aplazada con una fecha y precio conocidos, lo que reduce la incertidumbre al permitir planificar la compra. Esta ventaja permite a personas con ahorros bajos, afrontar la compre de un inmueble.
  • Conoce el inmueble antes de ejecutar la opción a compra, lo que puede permitirle detectar anomalías en el inmueble antes de ejecutarla.
  • Es beneficioso para el inquilino en un entorno de precios al alza en el sector inmobiliario, porque permite anticipar la compra.

Ventajas del contrato del alquiler con opción a compra para el propietario

  • El contrato de alquiler con opción a compra facilita la venta del inmueble al propietario porque permite acceder a más perfiles de comprador.
  • Empieza a cobrar parte de la venta desde el momento en que firma el contrato, si así lo establecen las partes.
  • Mientras el inquilino ejerce, o no, la opción a compra disfruta de una renta por alquiler, algo menor a la del mercado como norma general, pero una renta, en definitiva.
  • El contrato de alquiler con opción a compra suele ser un compromiso más o menos firme de compra por parte del inquilino, lo que reduce mucho la probabilidad de impago.
  • El inquilino es más cuidadoso con el inmueble como norma general porque es probable que acabe siendo propietario.
  • Es beneficioso para el propietario si los precios del sector se encuentran en fase bajista porque permite anticipar la venta a precios mayores.

Inconvenientes del contrato de alquiler con opción a compra para el inquilino

  • Incurre en un sobre coste porque soporta la renta por alquiler y los pagos que le dan derecho a ejercer la opción a compra. Si ben la renta suele ser menor a la del mercado, es un coste añadido que como contrapartida permite hacer una compra aplazada.
  • El propietario puede hipotecar el inmueble, y sus acreedores, si los hubiera, embargarlo. Eso podría impedir su compraventa si las cargas fueran superiores al valor del inmueble.
  • Si el precio de los inmuebles está cayendo, el inquilino acaba comprando por encima del mercado.

Inconvenientes del contrato de alquiler con opción a compra para el propietario

  • Difiere los cobros de la venta del inmueble en un calendario a largo plazo.
  • Si el precio de los inmuebles sube, el propietario no puede beneficiarse de la subida porque pacta antes el precio.
  • No se asegura la venta del inmueble. Pueden darse varios escenarios que incentiven al inquilino a no ejercer la opción a compra.
  • Así como el inquilino puede, o no, ejercer la opción a compra, el propietario no tiene en sus manos ninguna decisión, está obligado a ejecutar la venta si el inquilino lo solicita y cumple con sus obligaciones.



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