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10-07-2022

Cómo afrontar una inversión personal

Son muchos los momentos de la vida personal y familiar en los que nos planteamos realizar una inversión, desde la adquisición de la vivienda habitual hasta la compra de un coche, pasando por la compra de una segunda residencia, la universidad de los hijos o la inversión en una empresa, las posibilidades son realmente amplias, pero con todas ellas es imprescindible analizar cuál es la mejor estrategia para implementarla, si es que es posible hacerlo, y ver cómo impacta en la economía doméstica o familiar. Esto es lo que debemos analizar.

Importe de la inversión y financiación

Lo primero de todo es saber de qué estamos hablando en términos económicos, es decir, cuál es el importe de la inversión para valorar, de inicio, si disponemos del capital suficiente para afrontarla y si es necesario o posible financiar una parte de ella. En este caso la decisión debe seguir estas premisas para que la inversión sea factible:

  • Es aconsejable aportar algo de fondos propios a cualquier inversión, cómo mínimo un 20%, siempre y cuando el ahorro acumulado supere una anualidad de ingresos, es decir, si después de realizar la inversión nos quedamos con ahorros inferiores a los ingresos de una anualidad, optaremos por financiar parte de la inversión. Digamos que tener ahorrados tus ingresos de un año es un colchón de seguridad que es recomendable mantener.
  • Si es necesario financiar una parte de la inversión, o toda ella, todas las cuotas de préstamo que tengamos en vigor, incluidas las de la financiación de la inversión, no deberían superar el 30% los ingresos. Esta premisa es una señal muy buena para evitar el sobreendeudamiento.

Flujo de ingresos y gastos

Si en el apartado anterior decidimos que es una inversión factible desde el punto de vista del importe de la inversión y su financiación, entonces analizaremos los ingresos y gastos que se deriven periódicamente de ella. Es una parte muy importante del análisis, porque, posiblemente, aquí decidamos tirar adelante con la inversión o no.

Toda inversión, sea la que sea, genera un flujo de gastos y/o ingresos con los que es conveniente hacer un calendario mensual de ingresos y gastos y otro con carácter anual, incorporando los años que creamos necesarios hasta amortizar la inversión. Excel es, sin duda, la mejor herramienta para hacerlo. En una hoja de cálculo pondríamos los meses como títulos en las columnas y los conceptos en las filas, separados por las categorías de ingresos y gastos, para poder calcular el resultado final, y en otra hoja de cálculo haríamos lo mismo, pero en periodos anuales. Lo ideal es, como mínimo, hacer una proyección a 5 años, salvo para el caso de las inversiones inmobiliarias, en el que el mínimo comenzaría en 15 años. Estos serían algunos ejemplos de flujos de ingresos y gastos según el tipo de inversión:

  • Primera vivienda: por el lado de los ingresos no tendríamos nada porque no se obtiene un rendimiento de la compra de la primera residencia, sino que es un bien de consumo que no genera ingreso alguno, así que todo el flujo será de gastos: impuestos, cuota hipotecaria, comunidad de propietarios, seguros y otros.
  • Inmueble destinado a alquiler: en este caso si que tendríamos ingresos y gastos, por un lado, los ingresos por la renta del alquiler y, por el lado de los gastos, todos aquellos vinculados a la inmueble como en el caso anterior.
  • La compra de un vehículo: estamos, de nuevo, ante un bien de consumo que no genera ingresos, así que tendríamos un flujo de gastos como el seguro, las cuotas de préstamo y los impuestos.

Proyección del balance de la economía personal

Del mismo modo que hacemos un ejercicio para valorar los ingresos y gastos derivados de la inversión, también lo tenemos que hacer para los activos y los pasivos, es decir, los bienes y derechos que obtenemos de la inversión y sus deudas. Esto, que puede parecer complicado, es realmente bastante sencillo. Para los ejemplos anteriores sería:

  • Primera vivienda: a pesar de no generar ingresos, la primera vivienda es un activo inmobiliario que en cualquier momento podemos plantearnos vender, así que debemos hacer una proyección del valor del inmueble a lo largo de los años. Si tenemos idea de cómo podría evolucionar el precio de los inmuebles, podemos hacer una proyección sin cambios, por lo menos para recoger el valor de inmueble. Por el lado de los pasivos tendríamos el préstamo bancario que se va amortizando a lo largo de los años. La diferencia entre el activo y el pasivo nos daría una idea del valor actual de la inversión que puede ser, positiva si la inversión tiene beneficios o negativa si no los tiene. Este mismo esquema seguiríamos en el caso de la compra de una vivienda destinada a alquiler, pero añadiríamos los posibles saldos generados por la diferencia entre ingresos y gastos periódicos, que sería un activo en forma de liquidez a corto plazo, en cuenta corriente, por ejemplo.
  • La compra de un vehículo: en este caso proyectaríamos el valor del vehículo a lo largo de los años, teniendo en cuenta que pierde valor muy rápido, y la deuda asociada y su amortización. En este caso, la diferencia entre el activo y el pasivo, para hacerlo perfecto, debería ser cero, es decir, amortizaríamos el préstamo al mismo ritmo de depreciación del vehículo.

Y nada más, analizando estos tres parámetros, sabremos perfectamente si una inversión es conveniente o no, y cuál es la mejor estrategia para afrontarla. Habrá muchos casos en los que las proyecciones de ingresos y gastos y activos y pasivos sean fáciles de imaginar, pero habrá muchos otros en los que sea algo más complejo, en esos casos es conveniente hacer tres escenarios y trabajar con rangos más que con datos concretos. En función de lo acertados que seamos con las proyecciones, tomaremos decisiones con más o menos acierto. 

En general pues, siguiendo estos criterios, no aceptaríamos inversiones que:

  • No podamos cubrir con los ingresos que obtengamos de ellas o con los ingresos actuales si la inversión no los genera.
  • Impliquen dejar nuestro nivel de ahorro por debajo del umbral de seguridad, es decir, por debajo de una anualidad de ingresos.
  • Supongan un sobreendeudamiento, es decir, que impliquen que la suma de cuotas de préstamo asumidas por toda la financiación en vigor, supere el 30% de todos nuestros ingresos.
  • Generen, a lo largo del tiempo, más pasivos que activos.



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